Kündigungsfristen und Kündigungsschutz

Grundlagen des Kündigungsrechts

Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Kündigung und gewährt Mietern umfassenden Kündigungsschutz. Die wichtigsten Regelungen finden sich in den §§ 543, 573 ff. BGB.

Arten der Kündigung

Kündigung durch den Mieter

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Mieter können das Mietverhältnis grundsätzlich jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Dabei sind folgende Fristen zu beachten:

Gesetzliche Kündigungsfristen

• Wohnraum: 3 Monate zum Monatsende
• Möblierte Zimmer: 2 Wochen zum Monatsende
• Gewerbliche Räume: 6 Monate zum Quartalsende

Vertraglich verkürzte Fristen

Bei möblierten Zimmern und gewerblichen Räumen können vertraglich kürzere Fristen vereinbart werden. Bei Wohnraum ist eine Verkürzung der Kündigungsfrist für den Mieter nicht zulässig.

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Mieter können außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt:

Kündigung durch den Vermieter

Kündigungsschutz für Mieter

Der Vermieter kann nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Das Kündigungsschutzgesetz (KSchG) für Wohnraum schützt Mieter vor willkürlichen Kündigungen.

Anwendungsbereich des Kündigungsschutzes

• Mietverhältnisse über Wohnraum
• Mietdauer von mehr als 6 Monaten
• Keine Ausnahmen (Einliegerwohnung, Werkswohnung etc.)

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt:

1. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Der häufigste Kündigungsgrund. Voraussetzungen:

• Bedarf für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
• Genaue Bezeichnung der Person und des Bedarfs
• Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
• Verhältnismäßigkeit (keine andere zumutbare Wohnung verfügbar)

2. Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters:

• Zahlungsverzug (meist erst nach Abmahnung)
• Vertragswidrige Nutzung
• Störung des Hausfriedens
• Schäden an der Mietsache

3. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Seltener Kündigungsgrund bei:

• Geplanter Abriss oder umfassender Modernisierung
• Umwandlung in Eigentumswohnungen
• Anderweitige Nutzung (z.B. gewerblich)

Kündigungsfristen für den Vermieter

Die Kündigungsfristen für den Vermieter richten sich nach der Mietdauer:

Mietdauer	Kündigungsfrist
Bis 5 Jahre	3 Monate
5-8 Jahre	6 Monate
Über 8 Jahre	9 Monate

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

Fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen möglich:

Häufige Gründe für fristlose Kündigung:

• Mietrückstand: Rückstand von 2 Monatsmieten oder an 2 aufeinanderfolgenden Terminen
• Schwere Störungen: Erhebliche Beeinträchtigung anderer Mieter
• Straftaten: In oder von der Wohnung ausgehende Straftaten
• Vertragswidrige Nutzung: Gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis
• Gefährdung der Mietsache: Schwere Beschädigungen oder Brandgefahr

Formvorschriften für Kündigungen

Schriftform

Alle Kündigungen müssen schriftlich erfolgen. E-Mails oder mündliche Kündigungen sind unwirksam.

Inhaltliche Anforderungen

Eine wirksame Kündigung muss enthalten:

• Klare Kündigungserklärung
• Bestimmung des Mietverhältnisses (Mieter, Wohnung)
• Kündigungstermin
• Bei Vermieterkündigung: Kündigungsgrund
• Unterschrift des Kündigenden

Zugang der Kündigung

Die Kündigung wird wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht. Sicherer Nachweis durch:

• Einschreiben mit Rückschein
• Gerichtsvollzieher
• Persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung

Schutz vor unrechtmäßigen Kündigungen

Widerspruch gegen Kündigung

Mieter können gegen eine Kündigung Widerspruch einlegen und:

• Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen
• Die Unwirksamkeit der Kündigung geltend machen
• Besondere Umstände (Härtefall) geltend machen

Härteklausel

Selbst bei wirksamer Kündigung kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden, wenn die Beendigung eine besondere Härte bedeuten würde:

Räumungsschutz

In besonderen Situationen gewährt das Gericht Räumungsschutz:

• Aufschub der Räumung um bis zu 1 Jahr
• Bei besonderen Umständen (Winter, Krankheit etc.)
• Gegen Sicherheitsleistung oder weitere Mietzahlung

Praktische Tipps

Sonderfälle

Zeitmietverträge

Bei befristeten Mietverträgen gelten besondere Regelungen:

• Ordentliche Kündigung meist ausgeschlossen
• Verlängerung bei Wegfall des Befristungsgrunds
• Strengere Anforderungen an die Befristung

Staffel- und Indexmiete

Auch bei besonderen Mietverträgen gelten die allgemeinen Kündigungsregeln, jedoch mit Besonderheiten bei der Mietanpassung.

Fazit

Das Kündigungsrecht im Mietrecht ist komplex und bietet Mietern umfassenden Schutz. Während Mieter relativ frei kündigen können, sind Vermieter an strenge Voraussetzungen gebunden. Bei Kündigungen ist es wichtig, die Rechtmäßigkeit zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.

Unser Expertenteam von InferAffir berät Sie gerne bei allen Fragen rund um Kündigungen im Mietrecht. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung.